Fragen + Antworten

Hier finden Sie häufig gestellte Fragen unserer Kunden:

1. Was ist ein Marktwertgutachten für eine Gewerbeimmobilie?

Ein Marktwertgutachten ermittelt den realistischen Verkehrswert einer Gewerbeimmobilie zu einem bestimmten Stichtag. Es berücksichtigt Lage, Zustand, Ertragskraft, Marktumfeld und rechtliche Rahmenbedingungen.

2. Für welche Anlässe benötige ich ein solches Gutachten?

Typische Gründe sind:

  • Kauf oder Verkauf einer Gewerbeimmobilie

  • Finanzierung oder Umschuldung

  • Erbschaft, Schenkung oder Betriebsentnahme

  • Scheidung oder Vermögensauseinandersetzung

  • Steuerliche Bewertung

  • Bilanzierung oder Unternehmensbewertung

  • Streitfälle oder gerichtliche Auseinandersetzungen

3. Welche Arten von Gewerbeimmobilien können bewertet werden?

Unter anderem:

  • Bürogebäude

  • Einzelhandelsflächen, Supermärkte

  • Logistik- und Industriehallen

  • Hotels und Gastronomie

  • Spezialimmobilien (z. B. Autohäuser, Freizeitimmobilien)

4. Wie läuft die Bewertung ab?

Der typische Ablauf:

  1. Erstgespräch & Klärung des Bewertungsanlasses

  2. Sichtung der Unterlagen

  3. Vor-Ort-Besichtigung

  4. Markt- und Standortanalyse

  5. Berechnung des Marktwerts (Ertragswert, Sachwert, Vergleichswert)

  6. Erstellung des schriftlichen Gutachtens

5. Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?

Je nach Objektgröße und Unterlagenlage zwischen 1 und 4 Wochen. Komplexe Gewerbeobjekte können mehr Zeit benötigen.

6. Welche Unterlagen werden benötigt?

Typischerweise:

  • Grundbuchauszug

  • Flächenaufstellungen / Pläne

  • Mietverträge und Mieterliste

  • Betriebskostenabrechnungen

  • BWA / Jahresabschlüsse (bei Betreiberimmobilien)

  • Baubeschreibungen, Genehmigungen

  • Energieausweis

  • Informationen zu Instandhaltungen oder Modernisierungen

Fehlende Unterlagen können oft ersetzt oder rekonstruiert werden.

7. Welche Bewertungsmethoden kommen zum Einsatz?

Bei Gewerbeimmobilien vor allem:

  • Ertragswertverfahren (dominant, da Ertragsobjekte)

  • Sachwertverfahren (bei Spezialimmobilien)

  • Vergleichswertverfahren (wenn ausreichend Marktdaten vorhanden sind)

8. Wird das Gutachten von Banken, Finanzämtern oder Gerichten anerkannt?

Ja – sofern es von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen nach DIN EN ISO 45013 (Vorgänger der DIN EN ISO 17024) erstellt wurde. Für steuerliche Zwecke ist ein vollwertiges Verkehrswertgutachten meist erforderlich.

9. Was kostet ein Marktwertgutachten?

Die Kosten hängen ab von:

  • Art und Größe der Immobilie

  • Komplexität (z. B. viele Mietverträge, Betreiberstrukturen)

  • Bewertungsanlass

  • Umfang des Gutachtens

Typisch sind pauschale Honorare oder wertabhängige Gebühren. Eine transparente Kostenschätzung erfolgt meist nach dem Erstgespräch.

10. Wie werden Mietverträge und Leerstand berücksichtigt?

  • Langfristige Mietverträge erhöhen die Ertragssicherheit

  • Kurzfristige oder unsichere Mietverhältnisse senken den Wert

  • Leerstand wird marktüblich bewertet und in die Ertragsprognose eingerechnet

  • Indexierungen, Staffelmieten und Betriebspflichten fließen ein

11. Wie wirkt sich der bauliche Zustand auf den Wert aus?

Ein schlechter Zustand führt zu:

  • höheren Instandhaltungskosten

  • geringerer Vermietbarkeit

  • Abschlägen im Sachwert und Ertragswert

Sanierungen oder Modernisierungen können den Wert deutlich steigern.

12. Können Sie auch eine Kaufpreisprüfung durchführen?

Ja. Ein Marktwertgutachten zeigt, ob der angebotene Kaufpreis marktgerecht, überhöht oder unter dem Marktwert liegt. Gerade bei Gewerbeobjekten ist dies wegen komplexer Mietstrukturen besonders wichtig.

13. Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?

Der Sachverständige kann:

  • Ersatzunterlagen beschaffen

  • Plausibilisierungen vornehmen

  • Markt- und Erfahrungswerte nutzen

Ein Gutachten ist fast immer möglich.

14. Wie stark beeinflusst die Lage den Wert?

Sehr stark. Bei Gewerbeimmobilien zählen:

  • Verkehrsanbindung

  • Kundenzugang / Frequenz

  • Gewerbesteuerhebesatz

  • Konkurrenzsituation

  • Regionale Marktdynamik

15. Kann ich das Gutachten steuerlich geltend machen?*

In vielen Fällen möglich  – z. B. bei:

  • Erbschaft / Schenkung

  • Betriebsentnahme

  • Bilanzierung

  • Vermietung und Verpachtung

*Ein Marktwertgutachten kann oftmals steuerlich abgesetzt werden.
Wichtiger Hinweis: Die steuerliche Abziehbarkeit hängt von den individuellen Gegebenheiten Ihres Einzelfalls ab. Bitte halten Sie Rücksprache mit Ihrem Steuerberater oder Rechtsanwalt.